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住宅ローン、
ノンバンクがお得ってご存知？
ノンバンクからの住宅ローンというと、安心できるの？金利が高いんじゃない？そんな不安も多いことでしょう。でも最近のノンバンクは違うんです。今日はノンバンクの仕組みをご紹介します。
今まで、住宅ローンを申し込むときの窓口は、住宅金融公庫や銀行・信用金庫（信用組合）などの方が大半でした。しかし、最近は銀行以外の金融機関が住宅ローンの取り扱いを増やしています。
さて、銀行以外の金融機関とはどんな機関なのでしょうか？どんなローンがあるのでしょうか？十分に信用できるのでしょうか？
■ ノンバンクとは
これらは一般的にノンバンク（non-bank）と言われており、銀行などのように預金の形でお金を集めるのではない点に特徴があります。
信販会社やクレジットカード会社やリース会社などが該当しますが、住宅ローンにおいては、ハウスメーカー系のノンバンクや、独立系のノンバンクも多くなっています。
では、どんなローンがあるのでしょうか？
■ ノンバンクの特徴
ノンバンクの特徴として、既存の銀行などよりも多種多様な商品を扱っている場合が多いと言えます。既存の銀行では今まであまり扱ってこなかった、長期固定のローンをいち早く取り入れたのもノンバンクですし、賃貸併用や投資物件などでも契約することができます。このように借入の要件などが比較的柔軟なものが多いと言えます。
また、ハウスメーカーを通じてローンを契約する場合などがあり、優遇を受けられる場合もあります。
■ フラット35
多くのノンバンクは、フラット35の取り扱いがメインとなっています。フラット35とは、最長35年間の長期固定金利により全期間の金利が固定されたもので、証券化という仕組みを用いているのが特徴です。みなさんの立場からすると、金利上昇の心配がいらない、というメリットがあり、今後金利が上昇していくと考えた場合、有利になってくると言われています。
フラット35の特徴をここで、あげておきましょう。
(1)最長35年間の固定金利。
(2)住宅購入費の最大80％を融資（8000万円以下）。
(3)保証料・保証人が不要。（保証料は通常60万円程度）
(4)繰上返済手数料が無料。
(5)住宅購入・建設費の他、新築資金には、土地の取得費も含めます。
(6)住宅の耐久性などを定めた技術基準について検査するので、住宅の質も確保されています。
筆者はこのフラット35が金利上昇局面での今後の主流となっていくと思われます。
では具体的なノンバンクを見てみましょう。
【日本住宅ローン株式会社（ＭＣＪ）】
積水ハウス・ダイワハウス・住友林業などが出資して作ったノンバンクで、取扱商品はフラット35がメインとなります。
特徴としては、提携ハウスメーカー優遇で、金利・手数料が下がること！ですが、ここの一番のポイントは、ローンの申込みなど、全てハウスメーカーの営業担当者が手続きを行いますので、みなさんの手をわずらわせることがないことです。
窓口がハウスメーカーに一本化できるわけです。別途銀行に行く必要がなくなるわけです。楽ですよね。
【ＳＢＩモーゲージ】
これは、ソフトバンク系のノンバンクです。
ここの特徴は、利率が低いこと。提携しているハウスメーカーなどがあるわけではありませんが、6月20日現在2.891％と、大手都市銀行などの3％以上と比べるとかなりの差があります。
また、物件価格の100％まで貸し出してくれるローンもありますので「まだ頭金がないけれど、このままだと金利上昇してしまう。」という方は検討する余地がありそうです（頭金なしでのローンには細心の注意が必要ですので、あまりオススメできませんが）。
■ ノンバンクはなんで安いの？信用できるの？
今までのノンバンクは、みなさんから預金を集めて貸し出すのではなく、銀行からお金を借り入れてそれを貸し出していました。
ですから、よくよく考えてみるとノンバンクは、(1)銀行からお金を借りて→(2)誰かに貸し出しをしています。
そのため私たちからしてみると、銀行から直接借りた方が安上がりでした。中間マージンがないわけですから。
ご承知のようにバブルの頃には、銀行だと貸し出しをしないようなリスクの高い会社や人に、高い利率で貸し出していたのが特徴でした。また、当時は過剰融資や高金利などの問題があり、ノンバンクを否定的にみる方もありました。
ですが、最近のノンバンクはフラット35などの商品がメインとなっており、証券化という仕組みを使っています。簡単に言うと、みなさんのローン（ノンバンクからすると債権）を小口の証券にして、転売して資金を回収するのです。
よって銀行から多額の資金を借り入れる必要がないため、銀行よりも低い利率で貸し出しをすることができるのです。
また、ノンバンクの中には、銀行にはない独自に培ったリスク管理モデルを駆使して、スピーディーに効率的に貸し出しをしているところもあります。（話はそれますが、大手都市銀行が次々と消費者金融と提携したのも、このノンバンクのリスク管理モデルを自社内に持ちたいがためだとも言われています）。
■ どうやって選べば良いの？
通常のフラット35であれば、どの会社のサービスもほとんど同じですので、金利の総額と事務手数料の合計額を比較してみれば良いでしょう。
金利については、利率だけでなく総額を計算してみてください。今はインターネットのサイトで金利の総額を調べることは簡単です。
■ 今後の動向は？
証券化という仕組みをうまく使って、お金を借りてこなくても、フラット35のような長期固定金利型住宅ローンを取り扱うことができることは、ノンバンクにとっては大きなメリットです。
逆に、資金力のある大手都市銀行などにしてみれば、これまでの商品よりは利益が減ってしまうので、取り扱いに積極的ではないのが現状です。金利についても、ノンバンクの低さが際立っています。今後、大手都市銀行がノンバンクの低金利化の流れに乗らなければいけない部分も出てくると思います。
その時、ノンバンクと銀行の本当の意味での「住宅ローン戦争」が起きると思います。金融機関内の健全な争いが、私たちにとって恩恵をもたらすことを期待しましょう。
ファイナンシャルプランナー 小山 武仁
